Il diritto di prelazione e le sue vicende giuridiche 

Il diritto di prelazione è una preferenza che, per accordo scritto, viene conferita a una determinata parte in previsione di una futura contrattazione.

Si può trattare di un diritto previsto dalle parti, come scelta in un accordo (prelazione volontaria), oppure imposta dalla legge (prelazione legale), come nel caso della vendita di un immobile dato in locazione.

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In che cosa consiste il diritto di prelazione

La prelazione è una preferenza che la legge accorda a un contratto o a una parte.

Chi gode del diritto di prelazione viene preferito, a parità di condizioni, rispetto agli altri soggetti interessati alla stessa situazione giuridica.

La prelazione rappresenta il diritto che attribuisce al titolare una posizione di preferenza rispetto agli altri soggetti, a parità di condizioni, ai fini della costituzione di un negozio giuridico.

Il diritto di prelazione può essere esercitato in diverse situazioni.

Il diritto di prelazione nei contratti

Il codice civile disciplina il diritto di prelazione nel contratto di somministrazione, attribuendo allo stesso la denominazione di patto di preferenza.

Attraverso questo patto il somministrato, vale a dire colui che riceve la prestazione, ad esempio, il cliente di una linea telefonica oppure di una società di energia elettrica, o colui che riceve periodicamente una rivista in abbonamento, si impegna a dare la preferenza al somministrante nella stipulazione di un contratto che ha lo stesso oggetto.

La prelazione è valida se non supera i cinque anni (art. 1566 c.c.).

La prelazione convenzionale o volontaria, chiamata in questo modo perché pattuita tra le parti, e che vincola la contrattazione.

Al fine di consentire questo, è necessario che il beneficiario della prelazione sappia quali siano le  condizioni offerte dal terzo, in modo che possa valutare se adeguarsi a queste oppure non procedere in questa direzione.

La violazione del patto di preferenza

Secondo il Codice civile, colui che è obbligato a dare la preferenza deve comunicare le condizioni che vengono proposte da terzi a colui che beneficia della prelazione, il quale a sua volta deve comunicare, nel termine stabilito, se si vuole avvalere del suo diritto di prelazione o se non lo vuole fare.

Con prelazione sorge un obbligo per colui che accorda la preferenza, quello di comunicare le condizioni contrattuali proposte da terzi, e per colui che gode della prelazione, di rispondere nei tempi concordati o il prima possibile.

La violazione di uno di questi due impegni comporta l’obbligo di risarcire il danno all’altra parte.

La prelazione ereditaria

Il diritto di prelazione si conosce noto anche in relazione all’eredità.

Secondo il codice civile, il coerede che vuole vendere a terzi la sua quota o parte di essa deve notificare la proposta di vendita, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione.

La preferenza deve essere esercitata rispettando un termine di due mesi.

In mancanza di notificazione, i coeredi hanno il diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo avente causa, sino a quando dura lo stato di comunione ereditaria (art. 732 c.c.).

Quella appena descritta è una prelazione ereditaria a ogni effetto, prevista in modo diretto da parte della legge e non può essere derogata.

Questa è la differenza principale con la prelazione volontaria o convenzionale della quale si è scritto in precedenza.

La prelazione ereditaria è di tipo legale e non ci si può sottrarre.

Il meccanismo è sempre lo stesso.

Chi ha l’obbligo di prelazione deve comunicare ai soggetti ai quali la legge accorda preferenza le condizioni di vendita proposte da terze persone.

Se i prelazionari accettano nel termine di due mesi, la vendita dovrà avvenire con loro e non con i terzi.

Se l’obbligato alla prelazione non rispetta questo impegno, non comunica le condizioni di vendita e cede la sua parte a terze persone, i prelazionari potranno agire in tribunale per ottenere quello che spettava a loro, ed è il cosiddetto retratto successorio.

Il retratto successorio e la prelazione ereditaria

Il lato forte della prelazione ereditaria consiste nella tutela fornita ai prelazionari, vale a dire a coloro che godono della preferenza ma il diritto dei quali sia stato violato.

Secondo la legge i coeredi ai quali non sia stato proposto l’acquisto si possono appropriare lo stesso della quota di eredità ceduta a terzi riscattandola direttamente da loro,.

I coeredi prelazionari hanno anche diritto al risarcimento dei danni nei confronti del coerede che non ha rispettato il loro diritto.

In presenza di prelazione ereditaria i coeredi possono da un lato agire contro il coerede per il risarcimento del danno e, dall’altro, sostituirsi  al terzo acquirente nell’acquisto della quota ereditaria al prezzo pagato e non il valore di mercato.

Se si fosse trattato di prelazione volontaria, avrebbero potuto agire contro il coerede alienante per il risarcimento del danno.

Secondo la Suprema Corte di Cassazione (Cass., sent. n. 3241 del 12 ottobre 1968), se un coerede ha alienato a un estraneo la totalità o parte della sua quota e non abbia notificato agli altri coeredi la proposta di alienazione, indicando il prezzo, vale a dire non li ha messi in condizione di esercitare il loro diritto di prelazione, il negozio concluso è valido tra le parti ma i coeredi che non sono stati informati sono ammessi all’esercizio del diritto di riscatto verso il terzo acquirente e suoi aventi causa.

Il diritto di riscatto è attribuito a ogni coerede.

La prelazione nella locazione

Un’altra ipotesi di diritto di prelazione è quello previsto per il conduttore di immobile.

Secondo la legge (art. 3, lett. g), n. 431/1998), il locatore, alla scadenza dei primi quattro anni, ha il diritto di non procedere al rinnovo del contratto se vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili a utilizzo abitativo, oltre a quello nel quale abiti. In simili casi, l’inquilino ha diritto ad essere preferito rispetto agli altri acquirenti.

La prelazione all’interno dell’impresa familiare

Il diritto di prelazione spetta anche a coloro che fanno parte di un’impresa familiare.

Intendendo per impresa familiare quell’attività commerciale alla quale collaborano il coniuge, i parenti entro il terzo grado (figli, nonni, fratelli) e gli affini entro il secondo dell’imprenditore.

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