Il diritto di abitazione

Il diritto di abitazione

di Concas Alessandra, Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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Quando si parla di abitazione spesso si vuole intendere il luogo dove ognuno di solito abita, o, almeno, per chi è molto impegnato con il lavoro, dove va a dormire.

L’abitazione è un luogo fisico.

Il concetto si avvicina a quello di  residenza, che è il luogo nel quale la persona abitualmente si trova, mentre il domicilio, è il luogo dove ognuno ha il centro dei suoi interessi.

Quando si parla di diritto di abitazione, la legge prende in considerazione un altro concetto.

Il diritto di abitazione è il diritto di godere di un immobile altrui.

Il titolare del diritto può occupare e utilizzare l’abitazione in questione nei limiti delle sue esigenze e di quelle della sua famiglia.

Ad esempio:

Il diritto di abitazione è quello che vanta la ex moglie, dopo la separazione, sulla casa del marito quando il giudice, in presenza di figli, le consente di restare nell’immobile.

Allo stesso modo è titolare del diritto di abitazione il coniuge rimasto vedovo dopo la morte del proprietario della casa che costituiva la residenza familiare.

In che cosa consiste il diritto di abitazione

L’abitazione viene definito un “diritto reale su beni altrui”.

La parola “reale”significa che è un diritto su “una cosa” visto che, in latino, il termine res significa “cosa, oggetto”.

L’abitazione non è un diritto nei confronti di una determinata persona, come potrebbe essere il diritto di credito, essendo il suo oggetto una prestazione che deve eseguire il debitore, ma su un bene che è di altri.

L’abitazione si distingue dalla proprietà che è un diritto reale, ma su una cosa propria e non altrui.

Le caratteristiche del diritto di abitazione

Il diritto di abitazione consente al suo titolare di abitare una casa, che appartiene a un terzo, per il bisogno suo e della sua famiglia.

Significa che il titolare del diritto di abitazione può fare entrare nell’appartamento anche il suo coniuge e i figli o qualsiasi altro stabile convivente, anche se questi soggetti non sono titolari del diritto di abitazione.

L’abitazione consente di utilizzare un’abitazione come alloggio, nei limiti dei bisogni del titolare e della sua famiglia.

Il limite non deve essere inteso in senso quantitativo ma in senso qualitativo, vale a dire come divieto di utilizzo della casa in modo diverso dall’abitazione diretta.

Se si ha il diritto di abitazione su un immobile di tre piani e il titolare non è sposato, può utilizzare lo stesso l’intero immobile e non qualche stanza.

Non può modificare la destinazione dello stesso, ad esempio facendone luogo di cerimonie ed eventi.

La differenza tra diritto di abitazione e locazione

La locazione non è un diritto reale, il suo oggetto non è un bene ma una prestazione del locatore, quella di consentire il pacifico godimento dell’immobile.

Il diritto di abitazione non può mai essere ceduto a terzi, mentre per la locazione è possibile.

Una persona può subaffittare una stanza, senza dovere prima chiedere il permesso al locatore, ma dandogli la notizia.

La differenza tra abitazione e usufrutto

L’abitazione è simile anche al diritto di usufrutto ma ha un contenuto più ristretto.

La legge stabilisce che:

-Il titolare del diritto di abitazione si può servire della casa nei limiti dei suoi bisogni e di quelli della sua famiglia.

-Il diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in locazione.

-Il diritto di abitazione non può essere ceduto o dato in affitto.

Non si può concedere l’abitazione ai familiari mentre si abita stabilmente altrove.

La legge vieta:

-Gli atti con i quali il diritto di abitazione venga venduto o donato a terzi.

-Gli atti con i quali il titolare attribuisca a terzi il godimento del diritto, preservandone la titolarità.

Le modalità di decisione del diritto di abitazione

Il diritto di abitazione, per sua natura, può essere costituito a favore di persone fisiche, e può avvenire per diversi motivi.

Il primo è un contratto tra il proprietario dell’immobile e l’utilizzatore, per il quale è richiesta la forma scritta.

Il proprietario potrebbe cedere il diritto di abitazione anche con testamento.

Il diritto di abitazione può derivare anche dalla legge.

Spetta sempre al coniuge superstite sulla casa coniugale.

Se una persona decede, il marito o la moglie rimasto in vita ha diritto di abitare nell’immobile sino alla sua morte e gli altri eredi non potranno sfrattare.

Il diritto di abitazione può derivare da una sentenza del giudice.

Il tipico caso dell’ex moglie alla quale vengono affidati i figli dopo la separazione e il divorzio e le viene concesso di restare nell’abitazione di proprietà del marito.

Il diritto di abitazione può derivare anche da usucapione, vale a dire attraverso l’utilizzo ventennale del bene altrui.

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I tempi del diritto di abitazione

Il diritto di abitazione ha natura temporanea e non gli può essere attribuito carattere di perpetuità.

Il diritto di abitazione si estingue per morte del titolare, prescrizione, consolidazione (riunione nella stessa persona della titolarità del diritto di abitazione e della piena proprietà), perimento del bene, rinuncia del titolare del diritto di abitazione, scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo.

I doveri del titolare del diritto di abitazione

Il titolare del diritto d’abitazione ha gli stessi doveri dell’usufruttuario che deve rispettare la destinazione dell’immobile.

Si deve servire dello stesso al fine di abitarci, non può utilizzare il bene per soddisfare esigenze diverse rispetto a quelle abitative.

Gli obblighi del titolare del diritto di abitazione:

Rispettare la destinazione economica del bene.

Utilizzare la diligenza del buon padre di famiglia quando si serve del bene.

Restituire l’immobile al proprietario nello stesso stato nel quale si trovava quando l’ha ricevuto.

Non cedere o dare in locazione l’immobile.

Provvedere alle riparazioni ordinarie.

Provvedere al pagamento delle tasse sull’immobile.

II titolare del diritto di abitazione, prima del suo esercizio, deve prestare una cauzione, a meno che non sia stato dispensato dal proprietario o dal contratto.

Se non presta idonea garanzia non può entrare nell’immobile.

Oltre a questo deve redigere l’inventario dei beni mobili presenti nell’appartamento oggetto del diritto di abitazione e descrivere lo stato nel quale si trovano gli immobili sostenendo le relative spese.

Se non c’è l’inventario il proprietario può andare per vie giudiziali.

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Concas Alessandra

Giornalista iscritta all’albo dell’Ordine di Cagliari e Direttore responsabile di una redazione radiofonica web. Interprete, grafologa e criminologa. In passato insegnante di diritto e lingue straniere, alternativamente. Data la grande passione per il diritto, collabora dal 2012 con la Rivista giuridica on line Diritto.it, per la quale è altresì Coautrice della sezione delle Schede di Diritto e Referente delle sezioni attinenti al diritto commerciale e fallimentare, civile e di famiglia.


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