Il contratto di compravendita: disciplina giuridica e caratteri

Il contratto di compravendita: disciplina giuridica e caratteri

Alessandra Concas Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

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La disciplina giuridica del contratto di compravendita è contenuta nel Titolo III “dei singoli contratti” del  libro IV “delle Obbligazioni” del Codice Civile dall’articolo 1470 all’articolo 1547.
Il codice civile la chiama semplicemente vendita, mentre la stessa si traduce in latino come emptiovenditio.
L’articolo 1470  rubricato “Nozione” del codice civile recita testualmente:
“ la vendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo”.
Interpretando l’articolo si può dedurre che la vendita è un contratto che prevede il trasferimento di un diritto e sono caratteri fondamentali l’attribuzione traslativa e l’attribuzione pecuniaria.
In questo contratto, che fa parte della categoria dei contratti tipici, si possono individuare due parti: il venditore (o alienante) che trasferisce il diritto e il compratore (o acquirente), che si obbliga a pagare un prezzo, espresso in una somma di denaro, come corrispettivo.
L’attribuzione traslativa consiste in un arricchimento della sfera giuridica del compratore, che si concretizza nell’ingresso di una entità giuridica che prima si trovava nella sfera del venditore, a favore del quale, invece, si ha una attribuzione pecuniaria.
Nel suo patrimonio entrerà un diritto di credito rappresentato dal pagamento di una somma di denaro da parte del compratore.
L’attribuzione traslativa e l’attribuzione pecuniaria costituiscono gli effetti essenziali del contratto di compravendita, senza i quali lo stesso non potrebbe esistere.
Oltre agli effetti essenziali ci sono gli effetti normali e gli effetti accidentali.
Sono effetti normali quegli effetti che non caratterizzano il tipo di contratto e quindi potrebbero anche non esserci e il contratto non verrebbe meno.
Nel contratto di compravendita un effetto normale è rappresentato dall’obbligazione di consegna, e non è essenziale perché la vendita può fare anche a meno dell’obbligazione  di consegna.
Esempio:
Tizio pone in essere nei confronti di Caio una cessione di credito verso un corrispettivo pecuniario.
Non essendo il credito suscettibile di consegna, nel momento stesso nel quale viene stipulato il contratto Caio è già subentrato nel credito e Tizio non gli deve consegnare alcunché.
Da quel momento Caio è legittimato a recarsi dal debitore e chiedere l’adempimento, perché è diventato creditore.
Quindi anche essendo in presenza di una vendita, non c’è l’obbligo di consegna.
Sono effetti accidentali quegli effetti che non connotano il tipo, che di solito non sono presenti ma che a volte potrebbero essere presenti.
Esempio:
Tizio ha acquistato un abito dal suo rivenditore di fiducia, il quale si è impegnato a fare l’orlo dei pantaloni.
Qui c’è una obbligazione di facere, una obbligazione accidentale, che di solito non è presente nella vendita, in questo caso è prevista proprio perché è necessaria allo scopo di adattare i pantaloni dell’abito alle esigenze del soggetto che acquista.
Leggendo le norme del codice civile sul contratto di compravendita si può notare che dall’articolo 1470 all’articolo 1475 sono di carattere generale, di seguito ci sono gli articoli dedicati in maniera specifica agli effetti del contratto.
All’articolo 1476 si parla delle obbligazioni del venditore.
In questi articoli il legislatore ha voluto dire quali sono le obbligazioni acquisite dal venditore in base alla compravendita, e vanno proprio dall’articolo 1476 all’articolo 1497.
Successivamente ci sono gli articoli dedicati alle obbligazioni del compratore (articoli 1498 – 1499 c.c.).
Quali sono nello specifico le obbligazioni del venditore e le obbligazioni del compratore?
In riferimento alle prime l’articolo 1476 del codice civile rubricato “Obbligazioni principali del venditore” recita testualmente:
“Le obbligazioni principali del venditore sono:
1)quella di consegnare la cosa al compratore;
2)quella di fargli acquistare la proprietà della cosa o il diritto, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto;
3)quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa”.
Interpretando l’articolo si può notare che la prima obbligazione del venditore stabilita è rappresentata dalla consegna della cosa al compratore.
Il codice civile si occupa di questa obbligazione all’articolo 1477 rubricato “ Consegna della cosa” che recita testualmente:
“La cosa deve essere consegnata nello stato in cui si trovava al momento della vendita.
Salvo diversa volontà delle parti, la cosa deve essere consegnata insieme con gli accessori, le pertinenze  e i frutti dal giorno della vendita.
Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta”.
Sempre riguardo gli obblighi del venditore c’è un’altra norma al di fuori del codice civile, che è  l’articolo 129 del codice del consumo rubricato “Conformità al contratto” che al comma 1 recita testualmente:
“Il venditore ha l’obbligo di consegnare al consumatore beni conformi al contratto di vendita”.
Qui l’obbligo di consegna non ha lo stesso contenuto della vendita disciplinata dal codice civile.
L’articolo 1477 c.c. stabilisce che il venditore deve consegnare la cosa nello stato nel quale si trova al momento della vendita, mentre l’articolo 129 Cod. Cons. stabilisce che il venditore deve consegnare al consumatore beni conformi alla descrizione fatta nel contratto.
La differenza consiste nel fatto che nella disciplina del codice civile (ex art. 1477 c.c.), il venditore deve consegnare la cosa così come la stessa si trova nel momento nel quale deve porre in essere la consegna, anche se la cosa nel frattempo ha subito un deterioramento fortuito.
In riferimento alla disciplina del Codice del Consumo (ex articolo 129 Cod. Cons.), il venditore se la cosa nel frattempo avesse subito dei deterioramenti non può cnsegnare al consumatore il bene così come si trova perché il compratore potrebbe rifiutare la consegna esigendo che il vendotore renda il bene conforme a quello che era stato stabilito nel contratto.
La seconda obbligazione del venditore è quella di fare acquistare al compratore la proprietà della cosa, se l’acquisto non è effetto immediato del contratto.
Ulteriore obbligazione del venditore è quella di garantire il compratore dall’evizione e dai vizi della cosa.
La garanzia per evizione  fa riferimento non già alla condizione materiale della cosa (come avviene nella garanzia per vizi),  ma alla condizione giuridica della stessa.
L’evizione si compie quando l’acquirente sia privato della sua acquisizione, in conseguenza di una decisione giurisdizionale che dichiari un difetto di titolarità del venditore, a fronte dell’accertamento del diritto di proprietà o di altro diritto reale di un terzo sul bene oggetto della vendita.
In caso di evizione totale (ossia che si riferisca alla cosa per intero), ai sensi dell’art. 1483 c.c., il venditore dovrà non solo risarcire il compratore del danno, secondo il disposto dell’art. 1479 c.c., ma  gli dovrà anche corrispondere il valore dei frutti che costui, a sua volta, sarà tenuto a restituire al terzo dal quale ha subito l’evizione, nonché le spese fatte per la denuncia della lite e quelle rimborsate all’attore.
Riguardo l’evizione parziale (cioè relativa solo a una parte del bene) il codice legittima l’acquirente a chiedere il risarcimento del danno e una riduzione del prezzo, a meno che riesca a dimostrare che non avrebbe dato il suo consenso alla stipula del contratto se avesse saputo che non avrebbe potuto diventare titolare del diritto di proprietà (o di altro diritto reale) su quella porzione del bene che è stata oggetto di evizione.
Le obbligazioni del compratore sono disciplinate negli articoli 1498 e 1499 del codice civile.
L’articolo 1498 c.c. rubricato “Pagamento del prezzo” recita testualmente:
“Il compratore è tenuto a pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto.
In mancanza di pattuizione e salvi gli usi diversi, il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue.
Se il prezzo non si deve pagare al momento della consegna, il pagamento si fa al domicilio del venditore”.
L’articolo 1499 del codice civile rubricato “Interessi compensativi sul prezzo” recita testualmente:
“Salvo diversa pattuizione, qualora la cosa venduta e consegnata al compratore produca frutti o altri proventi, decorrono gli interessi sul prezzo, anche se questo non è ancora esigibile”.
Interpretando l’articolo 1498 c.c. si può notare che la principale obbligazione del compratore è di sicuro quella di pagare il prezzo nel termine e nel luogo fissati dal contratto.
In riferimento alla ipotesi che le parti non abbiano provveduto a specificare queste modalità di esecuzione della prestazione, c’è la norma suppletiva dettata dall’articolo 1499,  il quale dispone che in tale evenienza, sempre che gli usi non forniscano indicazioni diverse a riguardo,  il pagamento deve avvenire al momento della consegna e nel luogo dove questa si esegue e, se il prezzo non debba essere pagato al momento della consegna, il pagamento va fatto presso il domicilio del venditore.
Riguardo la determinazione del prezzo, essa di solito è compiuta dagli stessi stipulanti, ma il legislatore, agli artt. 1473 e 1474 c.c., ha indicato delle regole per supplire a una ipotetica omissione in questo senso.
E’ prevista in primo luogo la facoltà dei contraenti di affidare la determinazione del prezzo a un terzo (c.d. “arbitratore”), eletto nel contratto o da eleggere a posteriori.
In secondo luogo, se la compravendita riguarda cose che il venditore vende abitualmente e il prezzo non sia neppure determinabile in base a dei criteri pattuiti, né esso è stabilito per atto della pubblica autorità o da norme corporative, si presume che le parti si siano volute riferire al prezzo  di solito praticato dal venditore.
Quando i beni oggetto della vendita, hanno un prezzo di borsa o di mercato, il prezzo si deduce dai listini o dalle mercuriali del luogo nel quale deve essere eseguita la consegna, o da quelli della piazza più vicina.
Nell’impossibilità di avvalersi anche di queste norme suppletive, il corrispettivo sarà stabilito da un arbitratore, nominato dal presidente del tribunale del luogo nel quale è stato concluso il contratto.
Ulteriori obbligazioni del compratore, che possono  essere escluse con apposita clausola contrattuale, sono, da un lato, quella di sostenere le spese del contratto di vendita (ex art. 1475 c.c.) e, dall’altro lato, quella di pagare all’alienante i c.d. “interessi compensativi sul prezzo”, cioè gli interessi sul prezzo, anche se questo non è ancora esigibile, nel caso nel quale il bene venduto sia stato già consegnato al compratore e quest’ultimo si stia avvantaggiando dei frutti o degli altri proventi che, eventualmente, la cosa sia in grado di produrre.
La forma del contratto di compravendita è libera ( si può anche manifestare oralmente o per comportamenti concludenti), ma per  casi specifici per lo più riferiti alla natura dell’oggetto, la legge dispone l’obbligatorietà della forma scritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata o scrittura privata), per esempio nel caso di trasferimento della proprietà di cose immobili ( ex art. 1350 c.c.), a pena di nullità e in questo caso si parlerà di contratto formale.

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