I requisiti dell’amministratore di condominio

I requisiti dell’amministratore di condominio

di Laura Melani, Dott.ssa

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Requisiti di onorabilità

La legge di Riforma della disciplina del condominio, l. 11 dicembre 2012, n.220, ha profondamente innovato la figura dell’amministratore di condominio, introducendo requisiti di onorabilità e professionalità, ex art. 71 bis. disp. att. c.c., indispensabili per svolgere l’incarico di amministratore di condominio.

Sotto il primo profilo si richiede  il godimento dei diritti civili, l’assenza di condanne  per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione, non essere interdetti o inabilitati, non essere presenti nell’elenco dei protesti cambiari.

La perdita anche solo di uno dei requisiti sopra indicati, di cui  alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma, comporta la cessazione dell’incarico e la nullità dell’eventuale nomina.

In tale evenienza ciascun condomino può̀ convocare senza formalità̀ l’assemblea per la nomina del nuovo amministratore[1], ovvero la possibilità per ogni condomino di autoconvocare l’assemblea, ex art.66 disp. att. c.c., ma senza l’osservanza di inviare una richiesta preliminare all’amministratore[2], forse il “senza formalità” sottolinea proprio questo aspetto, infatti il comma 3 dell’articolo 66 disp. att. c.c., afferma che “in mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.

L’elencazione dei requisiti di onorabilità è tassativa, poiché le fattispecie sono espressamente elencate nel nostro codice: i delitti contro la pubblica amministrazione, artt. 314-359 c.p., quelli che riguardano l’amministrazione della giustizia, artt. 361-401 c.p., i delitti contro la fede pubblica, artt. 453-498 c.p., e quelli sul patrimonio, artt. 624-649 c.p.

Possono svolgere l’incarico di amministratore coloro che non sono stati condannati “(…) per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni[3], vale a dire che il delitto deve essere consapevolmente compiuto, deve ricorrere il dolo[4], in altre parole, la cosciente volontà di commettere l’illecito condannato penalmente nel massimo e nel minimo edittale.

La riabilitazione, ex art.178 c.p., estingue le pene accessorie ed ogni altro effetto penale della condanna  ma non sempre ne impedisce il richiamo nel certificato del casellario giudiziale, ex art.175 c.p., consente la gestione dei condomìni.

L’amministratore non deve essere interdetto o inabilitato,  ma in tale previsione non si esclude l’istituto dell’amministratore di sostegno[5], quasi a voler sottendere che un soggetto, pur parzialmente incapace di agire, potrebbe, con il giusto supporto, gestire condomìni.[6]

L’amministratore non deve essere protestato; la menzione nella norma del solo protesto cambiario sembra escludere gli altri casi, assegni bancari, postali o circolari, con la conseguenza, piuttosto sconcertante, che un soggetto iscritto nel Registro Informatico dei Protesti[7] per un titolo diverso dalla cambiale può svolgere l’incarico di amministratore di condominio.

Requisiti sulla formazione

Per la seconda condizione, quella della professionalità, sono richiesti il possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado, la frequentazione di un corso di formazione iniziale e l’obbligo periodico di aggiornamento in materia di amministrazione condominiale, elementi che invece, possono mancare qualora l’amministratore sia nominato tra i condòmini dello stabile.

Estremamente avventata, quasi temeraria, risulta essere la posizione dell’amministratore /condòmino, che senza alcun titolo di studio, sprovvisto di formazione iniziale e periodica, dovrà svolgere le funzioni di un usuale amministratore di condominio senza averne, però, né la qualifica né le competenze; assai critico, di conseguenza, appare lo status dello stesso condominio che, soggiacendo ai vigenti dettami legislativi, dovrà provvedere a tutte le incombenze legali, amministrative e fiscali, attraverso un amministratore interno che non ne ha contezza.

Il legislatore ha creato così un’anomalia di sistema che recherà inevitabilmente nocumento all’amministratore/condòmino e all’intera compagine condominiale.

Si è forse rinvenuta questa fattispecie di amministratore in vecchi regolamenti di condominio, in cui si disciplina non solo la nomina dell’amministratore tra i condomini ma addirittura  che sia, tra loro, estratto a sorte[8], ignorando che l’amministratore interno ha gli stessi doveri e le medesime responsabilità di quello esterno così come coincidenti sono gli adempimenti amministrativi e fiscali  cui è soggetto quel condominio.

La nota dolente è che questo “prototipo” di amministratore  non solo non risponde  alle esigenze e alla sicurezza  del sistema condominio ma può essere una delle cause di quel fenomeno di mala gestio che la Riforma vuole colpire e di cui costituisce l’obiettivo principe.

L’ultimo comma dell’articolo 71 bis delle disposizioni di attuazione del codice civile  consente, a chi ha svolto attività di amministrazione condominiale per almeno un anno, nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della Riforma, di esercitare anche in mancanza dei requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma restando salvo l’obbligo della formazione periodica.

Pertanto, coloro che hanno amministrato, anche un unico condominio e per un solo anno, sono ritenuti dal legislatore dei professionisti a cui non è richiesto né il possesso del titolo di studio né il corso di formazione iniziale.

L’arcano sull’amministratore, c.d. esperto, si può svelare solo con l’individuazione dell’elemento fondante della sua conoscenza e della suo corretto operato; vacilla l’equivalenza tra esperienza e formazione, soprattutto ora, in virtù dell’istituzione di un percorso di studio che, benché minimo, costituisce pur sempre quella base iniziale per incrementare competenza e padronanza della disciplina condominiale che, per lo più, mancano in questo terzo “esemplare” di amministratore.

L’espresso rinvio del comma 3 dell’articolo in commento al Titolo V del Libro V del codice civile indica che l’incarico di amministratore di condominio può essere affidato ad una società.

L’orientamento della giurisprudenza su questa materia non è stato sempre unanime, con la sentenza 9 giugno 1994, n. 5608 la Cassazione afferma: “ la disciplina del condominio sembra presupporre necessariamente la figura dell’amministratore come persona fisica, come sembra che si possa evincere dal fatto che, in caso di richiesta di revoca dell’incarico da parte di un condomino qualora emergano sospetti di grave irregolarità, il controllo del tribunale sugli atti dell’amministratore viene esercitato – con la necessaria garanzia del contraddittorio – su fatti concretamente riferibili a singole persone fisiche; e, vertendosi in tema di responsabilità personale, l’amministratore non può sottrarsi richiamandosi a regole proprie di un’organizzazione sociale e presentando al giudice un soggetto che è semplice esecutore di direttive e rappresentante di interessi altrui. Tale conclusione si impone proprio considerando che l’incarico ad amministrare va inquadrato nell’ambito del contratto di mandato, che è un istituto basato essenzialmente sulla fiducia”; mentre con la sentenza  24 dicembre 1994, n. 11155 la Suprema Corte sostiene: “ la disciplina, in tali società del potere di amministrazione come derivante, all’interno da un rapporto di mandato fra la collettività dei soci ed il socio amministratore (v. art. 2260 cc ), nonché` l’attribuzione, nei rapporti esterni, della rappresentanza al socio amministratore (v. art. 2266 cc ) presenta un notevole parallelismo con quanto dispone l’art. 1131 cc, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti, con in più la predisposizione di regole legali per la risoluzione del conflitto fra gli amministratori (v. art. 2257 secondo e terzo comma cc ). Quanto al possibile ingresso di nuovi soci nella società`, ed alla conseguente obiezione che ciò comporterebbe una violazione del principio dell’intuitus personae, tipico del mandato, va precisato che, essendo prevista, anche nel mandato la possibilità di nomina di un sostituto da parte del mandatario, l’intuitus personae deve ritenersi, in linea di principio, senz’altro connaturato alla originaria scelta del mandante, rimettendosi al mandatario, già investito della fiducia, e sia pure entro i limiti fissati dal legislatore, la scelta del sostituto. Anche nella società di persone, quindi, l’inserimento di nuovi soci nella società può essere spiegato nello stesso modo, rimettendo cioè ai soci originari, attraverso l’accettazione dei nuovi soci, la scelta dei medesimi, con la diversa conseguenza che, se nel mandato, risponde dell’operato del sostituto, sempre e solo il mandatario con il suo patrimonio, nel caso della società semplice, la prevista responsabilità del nuovo socio per le obbligazioni pregresse, le maggiori garanzie derivanti dal poter i terzi contare sull’aumento del patrimonio sociale, oltre che su quello dei nuovi soci, rafforzano la posizione della società scelta, in origine, come mandataria, garantendo, in definitiva maggiormente il mandante, ovverosia, nella specie, il condominio. Sempre, con riferimento all’intuitus personae, inoltre, non può sottacersi che la limitazione delle funzioni dell’amministratore del condominio alle sole cose comuni, il controllo esercitato dall’assemblea condominiale sull’operato dello stesso con la possibilità di intervenire sui suoi provvedimenti, la possibilità di revoca dell’amministratore, attenuano la rilevanza del problema”; ed ancora, in riferimento alle società di capitali, gli Ermellini[9] si esprimono favorevolmente con il seguente principio di diritto : “anche una persona giuridica può essere nominata amministratore del condominio negli edifici, posto che il rapporto di mandato istituito nei confronti delle persone suddette, quanto all’adempimento delle obbligazioni ed alla relativa imputazione della responsabilità, può essere caratterizzato dagli stessi indici di affidabilità, che contrassegnano il mandato conferito ad una persona fisica”.

L’articolo 71 bis disp. att. c.c. compone  la divergenza di vedute stabilendo che anche le società possono assumere l’incarico di amministratore di condominio ma, in tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di esercitare le funzioni di amministratore dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi.

La Riforma non ha riconosciuto personalità giuridica al condominio e l’amministratore è un mandatario che deve eseguire i propri incarichi “con la diligenza del buon padre di famiglia”,  ergo,  l’amministratore di condominio non è un imprenditore.

La società di capitali, scelta per la gestione del condomino, se per un verso costituisce una garanzia giacché risponde con il suo patrimonio sociale, tranne il caso della s.r.l. semplificata, introdotta con il decreto sulle liberalizzazioni di Monti[10], la cui ricchezza societaria è di un solo euro, dall’altra avversa la scelta dell’amministratore di condominio, poiché l’investitura ad amministratore della società da parte dell’assemblea dei soci può avvenire in qualsiasi momento e ad insaputa dei condomini, ciò in netto contrasto con il dettato normativo degli artt. 1129 e 1135 c.c. e con il risultato che la revoca dell’amministratore di condominio, la cui figura coincide con l’amministratore della società, ai sensi dell’art. 1129, co.11, c.c. a mente del quale “può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea”, diviene una strada impercorribile o comunque gravosa, visto che l’assemblea dei condomini, non ha deliberato la nomina dell’amministratore della società in carica in quel momento ma la società.

E non è tutto, l’amministrazione commissionata ad una società di capitali potrebbe introdurre lo stesso condominio in un contesto commerciale in cui predomina lo scopo di lucro; per esempio il trasferimento di quote della società di capitali ad altre società appartenenti al settore dell’energia o bancario o assicurativo potrebbe imporre l’uso di questi prodotti negando ai condomini il loro diritto di scelta e contravvenendo alla normativa sulla tutela del consumatore[11].

Sul tema della formazione, il D.L.145/2013, convertito con la Legge n. 9 del 21 febbraio 2014, all’art.,  comma 9 lettera a) rinvia ad un regolamento del Ministero della Giustizia contenente i requisiti necessari per i docenti, ovvero quali soggetti siano abilitati e legittimati ad insegnare, la determinazione dei criteri, dei contenuti e delle modalità di svolgimento del percorso di studio inerente anche all’aggiornamento.

La disposizione ha lo scopo di implementare la preparazione, le competenze e la professionalità degli aspiranti amministratori di condominio e di coloro che già svolgono questa professione.

Il Consiglio di Stato, con il parere 4 giugno 2014, n. 1802, si è dichiarato favorevole alle prescrizioni apprestate dal Ministero della Giustizia.

Il decreto del Ministero della Giustizia, del 13 agosto 2014, n. 140[12] ,“Regolamento recante la determinazione dei criteri e  delle  modalità per la formazione degli  amministratori  di  condominio  nonché  dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali” è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 222 del 24 settembre 2014, dando attuazione al D.L. n. 145/2013 (art. 1, co. 9, lett. a), convertito con la L. n. 9/2014.

La figura di spicco è quella del responsabile scientifico, che dovrà verificare il possesso dei requisiti di onorabilità e professionalità dei formatori, garantire il rispetto dei contenuti dell’attività di formazione e aggiornamento con la predisposizione dei programmi didattici e attestare il superamento dell’esame finale.

Il corso di formazione iniziale avrà una durata di almeno settantadue ore mentre quello sull’aggiornamento annuale è stato fissato in un minimo di quindici ore.

Il corso di formazione e di  aggiornamento  potrà  essere  svolto anche in via telematica, salvo l’esame finale, che  si  terrà  nella sede individuata dal responsabile scientifico.

Non sono previsti registri ad hoc dei formatori e dei responsabili scientifici, né uno specifico sistema di controlli sui corsi di formazione e sul possesso dei richiesti requisiti da parte dei formatori e dei responsabili scientifici. E ciò, si legge nel parere del Consiglio di Stato[13] “[…] in quanto, nell’ambito della discrezionalità riservata al Ministero dalla normativa di riferimento, […] si è preferito non far gravare sul bilancio del Dicastero gli ulteriori oneri che deriverebbero dall’espletamento delle predette incombenze“.

Va sottolineato che secondo quanto afferma la giurisprudenza della Cassazione[14] sul tema delle delibere nulle o annullabili e conseguente impugnabilità, la nomina o conferma dell’incarico       dell’ amministratore di condominio non in regola con la propria formazione e aggiornamento periodico, è sottoposta al regime dell’annullabilità[15].

Di contro recente giurisprudenza di merito[16] ha affermato che è nulla la nomina dell’amministratore di condominio che non ha frequentato i corsi di aggiornamento obbligatori: “ il motivo unico di impugnazione della delibera è fondato sul mancato svolgimento della attività di frequentazione dei corsi obbligatori previsti dalla normativa da parte della società amministratrice e per essa dal suo legale rappresentante.

Nel decreto ministeriale n 140 del 2014, entrato in vigore il 09 ottobre 2014, si legge che l’obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l’obbligo di aggiornamento /frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 09 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi.

Seguendo questo meccanismo non è possibile recuperare i corsi di formazione periodica annuali essendo ogni certificato valevole per l’anno successivo.

E’ pacifico in giurisprudenza che la mancanza di frequentazione del corso rende illegittima la nomina di amministratore di Condominio nel senso che l’amministratore non potrà assumere incarichi per l’anno successivo e che la sua nomina è nulla”.

Mentre la mancanza o la perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d), e) del  primo comma dell’art. 71 bis disp. att. c.c. prevedono la “cessazione dell’incarico”, negli altri casi, lettera g) dello stesso articolo, l’incarico si ritiene regolarmente conferito fino alla sentenza di annullamento o almeno fino alla sospensione provvisoria della delibera viziata dichiarata dal giudice.

La dottrina, sin dall’entrata in vigore della l.220/12, ha sempre considerato nulle le delibere di nomina dell’amministratore di condominio in violazione dei requisiti, di cui al comma 1, art. 71 bis disp. att. c.c., ritenendo la norma di odine pubblico per la sua influenza “sugli interessi generali della collettività[17]”, e pertanto non soggetta ai termini decadenziali ex art. 1137, co. 2,  c.c.

La nullità del contratto di mandato non sarebbe sanabile neppure con il successivo sopraggiungere, in corso di rapporto, di alcuna delle condizioni di capacità inizialmente mancanti, dovendo le stesse precedere l’esercizio della relativa attività, e quindi la stipulazione di un valido contratto tra amministratore e condominio. Ai sensi dell’art. 1423 c.c., il contratto nullo non può essere convalidato se la legge non dispone diversamente[18]”.

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Note

[1] Art. 71 bis, co. 3, disp. att .c.c.

[2] Art. 66, co. 1, disp. att . c.c.

[3] Art. 71 bis, co. 1,  lettera b), disp. att .c.c.

[4] Ai sensi degli artt. 42 e 43 c.p. infatti, “Nessuno può essere punito per un fatto preveduto dalla legge come delitto, se non l’ha commesso con dolo, salvo i casi di delitto preterintenzionale o colposo espressamente preveduti dalla legge; il delitto è colposo, o contro l’intenzione, quando l’evento, anche se preveduto, non è voluto dall’agente e si verifica a causa di negligenza o imprudenza o imperizia, ovvero per inosservanza di leggi, regolamenti, ordini o discipline”.

[5] L.6/2004, la finalità è specificata dall’art. , laddove dispone che la funzione è di “tutelare … le persone prive in tutto o in parte di autonomia, con la minore limitazione possibile della capacità di agire“.

[6] G. TERZAGO, Il condominio, trattato teorico-pratico, 8 ed. a cura di A. Celeste, L. Salciarini, P. Terzago, Giuffrè, 2015, p. 324.

[7] D.M. 9 Agosto 2000,  n. 316, come integrato dalla circolare MICA del 21.12.2000, n. 3504/C.

[8]Trib. Roma, 19 giugno 1950, n. 3070: “ E’ nulla la delibera con cui l’assemblea di condominio decide di estrarre a sorte, ogni anno, un condomino che poi svolga l’attività di amministratore”.

[9] Cass. civ., sez. II, 24 ottobre 2006, n. 22840.

[10] D.L. 24 gennaio 2012, n.1 – Disposizioni urgenti per la concorrenza, lo sviluppo delle infrastrutture e la competitività, ha modificato il codice civile nella parte relativa al Libro V Capo VII dedicato alla società a responsabilità limitata introducendo, art. 3, la società semplificata a responsabilità limitata (N.d.A.)

[11] Cass. civ., sesta/sez. II, ordinanza 22 maggio 2015, n.10679; Trib. Milano, sent. 21 luglio 2016.

[12] D.M. 13 agosto 2014, n. 140: Art. 1 (Oggetto e definizioni) definisce l’ambito di applicazione della disciplina regolamentare e cioè i criteri, le modalità e i contenuti dei corsi di formazione e di aggiornamento obbligatori per gli amministratori nonché i requisiti del formatore e del responsabile scientifico; Art. 2 (Finalità della formazione e dell’aggiornamento) indica gli obiettivi che le attività di formazione annuale e periodica devono perseguire; Art. 3 (Requisiti dei formatori) disciplina i requisiti di onorabilità e professionalità ed i titoli necessari per svolgere l’attività di formazione; Art. 4 (Responsabile scientifico) introduce e disciplina la figura del responsabile scientifico e le sue funzioni; Art. 5 (Svolgimento e contenuti dell’attività di formazione e di aggiornamento) prevede in dettaglio i contenuti e la durata dei corsi di formazione iniziale e periodica degli amministratori di condominio. Il predetto articolo dispone, inoltre, che i dati relativi a ciascun corso (inizio, modalità di svolgimento, nominativi dei formatori e del responsabile scientifico) siano comunicati tramite posta certificata al Ministero della giustizia e che i citati corsi possano essere svolti anche in via telematica, fatto salvo l’esame finale, che deve aver luogo nella sede individuata dal responsabile scientifico.

[13] Consiglio di Stato, 4 giugno 2014, n. 1802.

[14] Cass. civ., SS.UU., 7 marzo 2005,  n. 4806; Cass. civ., sez. II, 21 febbraio 2007,  n. 4014; Cass. civ., sez. II,  20 luglio 2010, n. 17014; Cass. civ., sez. VI, 13 febbraio 2013,  n. 3586.

[15] Art. 1137 c.c. .

[16] Trib. Padova, sez. I civile, sent. 24 marzo 2017, n. 818.

[17] G. TERZAGO, Il condominio, trattato teorico-pratico, 8 ed. a cura di A. Celeste, L. Salciarini, P. Terzago, Giuffrè, 2015, p. 328; A.CELESTE- A. SCARPA, L’amministratore e l’assemblea, Giuffrè, 2014, p. 13: “L’art.71 bis, comma 1, disp. att. c.c. con cui sono stati fissati i requisiti di onorabilità e qualificazione professionale del soggetto che l’assemblea possa scegliere come amministratore di condominio, appare norma di ordine pubblico, per la sua incidenza su interesse generali della collettività, e, in quanto tale, avere carattere imperativo, con la conseguenza che la relativa violazione dovrebbe determinare la nullità della deliberazione di nomina e del conseguente contratto di mandato stipulato con il soggetto designato”.

[18] A.CELESTE- A. SCARPA, op.cit., p.15.

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Laura Melani

Lauree in discipline giuridiche indirizzo impresa e specialistica in giurisprudenza, master di specializzazione Data Protection Officer –Ruolo e compiti della nuova figura prevista dal Reg.UE 2016/679. Socio fondatore e Presidente dell’associazione A.IM.A. Amministratori Immobiliari Associati, www.assoaima.com, studiosa della materia condominiale, docente di diritto condominiale, relatrice in numerosi convegni tenuti presso la Corte d’Appello civile e penale di Roma, autrice dei libri “Il contratto di mandato e dell’amministratore di condominio”, “La responsabilità civile dell’amministratore di condominio”, di articoli e redazionali, da un ventennio è impegnata nella diffusione della cultura condominiale con particolare attenzione alla formazione e all’aggiornamento dell’amministratore di condominio.


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