(NB: Lo studio integrale è disponibile in altro documento)

Il diritto francese conosce una complessa e sistematica normativa per garantire al consumatore acquirente il buon fine dell'acquisto. Nel nostro Paese capita spesso che chi acquista degli immobili in fase di costruzione, (anche a mezzo di società cooperative edilizie), si veda poi costretto a versare ulteriori somme impreviste oppure, veda svanire il sogno di una casa e i risparmi di una vita per il fallimento dell'impresa costruttrice.

Certamente ci sono dei rimedi giudiziarî, ma anche qualora dopo anni di cause l'acquirente riuscisse a riavere i suoi soldi indietro, avrebbe comunque subìto un danno per aver immobilizzato il suo capitale, senza aver poi ottenuto il bene cui aspirava, per non parlare dei danni alla salute fisica e mentale, o nell'equilibrio familiare, dipendenti dal logorio psicologico derivante da tali situazioni, danni che non troveranno mai nessuna tutela o risarcimento.

Per evitare tutto questo il notaio o il legale dell'acquirente dovrà prevedere e regolamentare l'assetto di interessi che consegue alla costruzione, e all'acquisto, con indicazione di garanzie idonee a che l'acquirente stesso abbia la certezza di avere l'immobile promesso entro la data stabilita. Solo così si potrà dire che il notaio avrà svolto fino in fondo il proprio obbligo professionale. In questo arduo compito al notaio sarebbero ben utili delle norme di legge che favorissero o rendessero obbligatorie determinate strutture contrattuali. Nel nostro ordinamento ciò non avviene: molto è lasciato al prudente apprezzamento del professinista.

Scopo di questo studio è mostrare come funziona la normativa francese e come il notaio italiano possa avvicinarsi a quei medesimi risultati con una ragionata struttura del negozio giuridico.

In Francia esiste ormai da anni una legislazione puntuale e ben sperimentata che dà al consumatore-acquirente la massima certezza e tranquillità in ordine al conseguimento effettivo dell'immobile.

I punti fondamentali della normativa francese sono i seguenti:

Distinzione tra acquisti di immobili ad uso abitativo e abitativo-professionale (settore protetto) da quelli per uso commerciale (settore non protetto).

Necessità della redazione dell'atto di vendita a mezzo di notaio e nullità di qualsiasi altro atto in forma privata con previsione di sanzioni (amministrative o penali) per il venditore che accetti denaro prima dell'atto.

Necessità che il venditore fornisca una garanzia bancaria o assicurativa da parte di solido istituto (iscritto in uno speciale albo), che si obblighi a fornire i capitali necessari al completamento dell'opera e/o la restituzione di quanto versato dall'acquirente a prima richiesta.

Per il caso di revisione dei prezzi, per improvvisi aumenti nelle materie prime o nella manodopera, si prevede il divieto di superare un indice determinato annualmente, a livello nazionale, da apposito ufficio ministeriale.

La previsione di percentuali massime del prezzo di vendita a seconda delle fasi della costruzione (al momento delle fondamenta, al momento del completamento del rustico, al momento del completamento dei muri esterni e dei tramezzi, al termine della costruzione con tutti gli accessori necessari e previsti contrattualmente).

Disciplina della fase preliminare della vendita con l'obbligo di versare ogni somma (con previsione dei massimi rispetto al prezzo convenuto) in appositi conti bancari impignorabili, somme che verranno restituite dalla banca se non si addivenisse entro un certo termine alla stipula del contratto.

Inoltre è comune negli atti di questo genere che le banche pretendano sia inserita una clausola per cui tutti i pagamenti ulteriori continuino ad essere fatti presso la banca stessa e direttamente alla banca, estromettendo il venditore, al quale la banca verserà le somme mano mano che questi dimostrerà di averne bisogno e giustificherà le spese fatte o da farsi.

Regolamentazione dell'acquisto di immobili da società cooperative o comunque di cui il consumatore-acquirente ha l'onere di diventare socio, in modo da garantire da un lato la corretta gestione dei fondi, e dall'altro l'adempimento delle quote sottoscritte da parte di ognuno dei soci aderenti all'iniziativa. In tal modo si evita che la società possa trovarsi in difficoltà a causa dell'inadempimento di alcuni degli acquirenti sottoscrittori di quote.

Deus ex machina dell'intera operazione sarà la banca, che, dovendo restituire le somme percepite a prima richiesta agli acquirenti insoddisfatti, è ben motivata a controllare tutte le spese fatte dal costruttore-venditore e soprattutto a valutare prima dell'inizio dell'operazione la fattibilità, ossia le probabilità che la costruzione e le vendite vadano a buon fine.

In questo modo il rischio legato a tali acquisti passa in capo alla banca, che avendo a disposizione tecnici specializzati e studî di settore, si trova a contrattare in condizione di effettiva parità con il venditore.

A mio avviso parlare di equilibrio o squilibrio contrattuale non ha granché senso, se le parti si trovano comunque in una posizione economica squilibrata. Quindi trovo geniale la soluzione francese per il modo come risolve il problema alla radice, e non con regole pattizie studiate dal singolo notaio, ma con un sistema chiaro e dettagliato che impedisce lo stesso formarsi di una posizione di squilibrio. L'acquirente, in sostanza avrà a che fare solo con la banca, potendo disporre della garanzia a prima richiesta che lo tutela ampiamente, mentre il costruttore-venditore dovrà rispondere alla banca, trattando in posizione di parità.

Non mi sembra superfluo elencare altri aspetti positivi della normativa francese:

si è ridotto drasticamente il contenzioso in materia di immobili in fase di costruzione.

si sono ridotti i casi di bancarotta delle imprese edilizie, essendo passata nelle mani delle banche la gestione finanziaria delle costruzioni edili.

si è permesso ad imprese dotate di capacità organizzativa ed imprenditoriale, con impiego di pochi mezzi finanziari, di procedere a costruzioni colossali, ben al di sopra di quanto avrebbero altrimenti permesso i loro mezzi normali di finanziamento, grazie al pagamento anticipato dei prezzi degli immobili da parte degli acquirenti, i quali, tuttavia, restano in totale sicurezza

le banche e le imprese assicuratrici hanno trovato un nuovo lucroso settore di attività.

i consumatori-acquirenti non rischiano più di perdere i loro risparmi.

Avv. Daniele Vella