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Diritto.it

ISSN 1127-8579

Pubblicato dal 22/12/2016

All'indirizzo http://www.diritto.it/docs/38925-il-preliminare-di-preliminare-alla-luce-della-sentenza-delle-ss-uu

Autore: Ilaria Stellato

Il preliminare di preliminare alla luce della sentenza delle Ss. Uu.

Il preliminare di preliminare alla luce della sentenza delle Ss. Uu.

Pubblicato in Diritto civile e commerciale il 22/12/2016

Autore

50306 Ilaria Stellato

Qui la sentenza n. 4628/2015 - 6/3/2015 - Corte di Cassazione - Civile, Sezioni Unite

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Il preliminare di preliminare alla luce della sentenza delle Ss. Uu. Con l’importante sentenza 6 marzo 2015 n. 4628 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite torna a pronunciarsi sulla vexata quaestio della validità del c.d. “preliminare di preliminare”.
Il caso  
Nel lontano novembre ’96, due promittenti venditori di una porzione di fabbricato convenivano in giudizio i promissari acquirenti per chiedere l'esecuzione in forma specifica di un accordo preliminare concluso il 9 luglio 1996. Nel costituirsi in giudizio, i promissari acquirenti resistevano alle pretese avversarie eccependo l’esistenza di una semplice puntuazione, priva di efficacia obbligatoria ed insuscettibile di esecuzione ex art. 2932 c.c. .
Il tribunale di Avellino, prima, e la Corte di Appello partenopea, poi, respingevano la domanda ex art. 2932c.c., ritenendo che il contratto stipulato fosse da qualificare come "preliminare di preliminare" e che fosse, pertanto, nullo per difetto originario di causa.
La vicenda, quindi, approdava in Cassazione.
La Seconda Sezione, investita della questione, pur consapevole dell’orientamento in negativo esposto dalla S.C. (secondo cui “il contratto in virtù del quale le parti si obblighino a stipulare un successivo contratto ad effetti obbligatori (ovvero un contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l'interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione”) riteneva opportuno interpellare le Sezioni Unite, posto che “tale orientamento, nella
sua assolutezza, potrebbe essere meritevole di precisazioni, con riferimento alle ipotesi che in concreto possono presentarsi”.
Ed invero, il contratto preliminare di contratto preliminare non esaurisce il suo contenuto precettivo nell'obbligarsi ad obbligarsi, ma contiene, come nel caso di specie, anche l'obbligo ad addivenire alla conclusione del contratto definitivo; poste queste premesse, «appare difficile, in considerazione del principio generale di cui all'art. 1419 c.c., comma 1, ritenere che la nullità dell'obbligo di concludere un contratto preliminare riproduttivo di un contratto preliminare già perfetto possa travolgere anche l'obbligo, che si potrebbe definire finale, di concludere il contratto definitivo».
La questione, pertanto, veniva rimessa al vaglio delle Sezioni Unite.
 
Inquadramento normativo
L'analisi delle problematiche sottese alla pronuncia in commento richiede una preliminare esposizione dei tratti fondamentali caratterizzanti l’istituto del contratto preliminare.
Per mezzo di tale peculiare tipologia contrattuale una o entrambe le

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le parti si obbligano alla stipulazione di un successivo contratto, c.d. definitivo, i cui tratti essenziali sono stati già definiti nel preliminare. Il codice civile, senza definirlo, si limita a disciplinarne la forma (all’art. 1351 c.c.), a prevedere il rimedio dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento dell’obbligo a contrarre (all’art. 2932 c.c.), nonché a disciplinarne gli aspetti pubblicitari in relazione alle vicende inerenti a diritti immobiliari (artt. 2645 bis, 2652 n. 2, 2775 bis, 2780, n. 5 bis e 2825 bis, c.c.)  
La "scissione" che esso determina rispetto al contratto definitivo dimostra che le parti sono incerte e intendono meglio orientarsi, sicché essa risponde all'esigenza di "fermare l'affare", ossia di dare vincoli giuridici all'operazione economica condivisa negli elementi essenziali, restando però, per una delle parti (di regola il compratore) l'esigenza di verificare con certezza la praticabilità dell'operazione, prima ancora che di definirla in termini più precisi e articolati: in tal senso, particolarmente efficace è la definizione del preliminare quale strumento “di controllo delle sopravvenienze”.
Ciononostante, la prassi immobiliare ha da tempo abbandonato lo schema dualistico preliminare/definitivo in virtù dell’adozione di un “contratto preliminare di preliminare”.
Con questa peculiare ipotesi di “procedimentalizzazione” del consenso, i contraenti danno luogo ad un primo preliminare con l’accettazione, da parte del compratore, della proposta di acquisto contenente l’indicazione degli elementi essenziali del contratto (immobile, oggetto della vendita e prezzo); successivamente, ravvisando la necessità di accordarsi anche su altri e più dettagliati elementi, le parti posticipano l’accordo su questi ulteriori elementi in un distinto contratto preliminare. A seguito di tale contratto, raggiunto l’accordo su tutti gli elementi rilevanti, si procede alla stipula del definitivo.
Il contrasto giurisprudenziale
Così succintamente descritto il quadro normativo di riferimento, in apertura della sentenza in commento la Suprema Corte prende atto delle
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