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Diritto.it

ISSN 1127-8579

Pubblicato dal 19/02/2009

All'indirizzo http://www.diritto.it/docs/27350-brevi-appunti-in-tema-di-trascrivibilit-del-verbale-di-conciliazione-giudiziale-di-verificazione-di-scrittura-privata-di-compravendita-di-bene-immobile-nel-quale-il-titolo-di-propriet-dell-aliena?page=2

Autore: Golotta Giovanni

Brevi appunti in tema di trascrivibilità del verbale di conciliazione giudiziale di verificazione di scrittura privata di compravendita di bene immobile nel quale il titolo di proprietà dell'alienante è rappresentato dall'usucapione. In particolare la

Brevi appunti in tema di trascrivibilità del verbale di conciliazione giudiziale di verificazione di scrittura privata di compravendita di bene immobile nel quale il titolo di proprietà dell'alienante è rappresentato dall'usucapione. In particolare la


Pubblicato

in

Diritto civile e commerciale

il 19/02/2009

Autore:

46495 Golotta Giovanni     Vai alla scheda dell'autore

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del titolo stesso, assolve per l'ordinamento ad una funzione solo anticipatrice del prodursi della fattispecie con riduzione alla metà dei termini utili all’acquisto .
Il titolo trascritto pare così destinato ad assolvere alla funzione di simulacro dell’antecedente formale nella catena della consecuzione degli atti di trasferimento, rendendo la fattispecie più prossima a quella derivativa dell’acquisto con l’ulteriore conseguenza di fargliene condividere, sia pure in piccola parte, effetti e conseguenze .
Cosa questa, se si riflette, inconcepibile ove, per il formarsi della fattispecie acquisitiva, l’Ordinamento avesse postulato la necessità di una previa pronuncia giudiziale a questo punto di natura indifferente (di accertamento o costitutiva ).
A conferma ulteriore di ciò l'art. 1 della Legge 10.05.1976, n. 346 (Gazzetta Ufficiale 3 giugno 1976, n. 144) ha introdotto l' art. 1159 bis. c.c. il quale al suo 3° comma demanda alla legge speciale di stabilire la procedura, le modalità e le agevolazioni per <<la regolarizzazione del titolo di proprieta>> dando quindi il titolo stesso per già formato sebbene “irregolarmente”.
Secondo un diverso ( ma non condivisibile)  orientamento giurisprudenziale, l'usucapione pur essendo un modo di acquisto originario della proprietà non opererebbe automaticamente con il possesso ventennale.
Occorrerebbe, infatti, accertare che tale possesso abbia i requisiti, della pienezza e della esclusività corrispondendo così all'esercizio del diritto di proprietà ( o di altro diritto reale) .
La sussistenza di tali qualità necessarie del possesso deve, secondo quest’orientamento, essere sottoposta all’ accertamento giudiziale con la conseguenza che, in difetto, l'acquisto del diritto di proprietà non può essere dichiarato dal possessore.
A tale conclusione non osterebbe il fatto che la sentenza con cui viene pronunciato l'acquisto per usucapione del diritto di proprietà abbia natura dichiarativa e non costitutiva del diritto, ma tale funzione di mero accertamento è condizione perché il soggetto possa vantare il diritto di proprietà e disporne.
Ma, come abbiamo già visto, del resto, oltre agli argomenti sopra esposti, si oppone quello di palmare e convincente evidenza , insuperabile sotto il profilo logico-giuridico, sul quale fa perno  la già
citata sentenza n. 2485/2007 per la quale  accettare la tesi da ultimo prospettata determinerebbe il verificarsi della :<< strana situazione per cui chi ha usucapito sarebbe proprietario, ma non potrebbe disporre validamente del bene fino a quando il suo acquisto non fosse accertato giudizialmente. Come ciò sia compatibile con il normale contenuto del diritto di proprietà non viene chiarito».
 
1.b) efficacia dell’acquisto. non necessità del previo accertamento giudiziale dell’acquisto per usucapione per la validità dell'atto di compravendita
 
Pur esulando dall'oggetto del presente lavoro una disamina approfondita della problematica inerente al momento in cui possa ritenersi compiuto l'acquisto , pare comunque utile accennarne, sia pur in maniera fugace ed all’unico fine di evidenziare, come dire, per contrasto, l'infondatezza delle tesi negatrici della piena efficacia, autonomia e validità dell'usucapione, quale fatto-titolo di proprietà.
Già da quanto s'è detto al precedente paragrafo 1) si può intuire come l'acquisto per usucapione non possa che avere una efficacia istantanea.
In conseguenza di ciò l'acquisto, quindi, deve ritenersi retroagisca al primo momento dell'inizio del possesso.
In tal senso s'è pronunciato il Supremo Collegio in una decisione risalente e tuttavia mai contrastata [5] .
Da ciò, tra l'altro, deriva l'inopponibilità al possessore degli atti di disposizione del bene da parte del proprietario compiuti  medio tempore [6] Ed infatti la dottrina che si è espressa a sostegno della retroattività degli effetti dell'usucapione, ha addotto diverse argomentazioni[7] tra le quali la più convincente pare essere proprio quella per la quale se l'usucapione non operasse retroattivamente, gli atti di disposizione compiuti medio tempore  dal proprietario originario sarebbero opponibili all'usucapiente; con la conseguenza che questi, potrebbe incidere sul corso dell'usucapione senza compiere alcun atto interruttivo del possesso, previsto, a tale fine, come indispensabile dalla legge per fermare il corso dell'usucapione. 
Quanto s'è detto autorizza a trarre la conclusione che compiutosi utilmente il termine di legge, l'usucapiente possa disporre validamente e senza bisogno di altro della proprietà del bene usucapito e che, di
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[5] Si veda in termini Cass. 17.11.1973 n. 3082 in RFI 1973, USUCAPIONE, 8
[6] Si vedano da ultimo : Cass. 11 febbraio 2000 n. 1530 e 28 giugno 2000 n. 8792
[7] Si veda P. POLA : <>; Padova 2006 pag. 138 sgg.ti

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