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Diritto.it

ISSN 1127-8579

Pubblicato dal 21/06/2007

All'indirizzo http://www.diritto.it/docs/24237

Autore: Rezzonico Silvio

Il rendiconto condominiale

Il rendiconto condominiale

Pubblicato in Condominio - diritti e doveri il 21/06/2007

Autore:

46103 Rezzonico Silvio     Vai alla scheda dell'autore
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L’assemblea condominiale è tenuta a provvedere all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini (art. 1135, n. 2, c.c.), nonché all’approvazione del rendiconto annuale e all’impiego del residuo attivo della gestione (art. 1135, n. 3, c.c.). La gestione condominiale – a parte le ventilate proposte di riforma del condominio - è dunque annuale, così come risulta anche dall’art. 1130, ultimo comma, c.c., per il quale l’amministratore “alla fine di ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione”. L’amministratore non è però tenuto a rendere i conti della gestione a ciascun condomino, ma solo alla collettività condominiale, in occasione dell’assemblea annuale, anche se può ritardarli di qualche mese, senza incorrere nel rischio di essere revocato: nessuna norma di legge impone infatti l’osservanza di una rigorosa sequenza temporale. In questo senso la Cassazione, 13/10/1999, n. 11526 ha puntualizzato che “nessuna norma codicistica detta, in tema di approvazione dei bilanci consuntivi del condominio, il principio dell'osservanza di una rigorosa sequenza temporale nell'esame dei vari rendiconti presentati dall'amministratore e relativi ai singoli periodi di esercizio in essi considerati, con la conseguenza che va ritenuta legittima la delibera assembleare che (in assenza di un esplicito divieto pattiziamente convenuto al momento della formazione del regolamento contrattuale) approvi il bilancio consuntivo senza prendere in esame la situazione finanziaria relativa al periodo precedente, atteso che i criteri di semplicità e snellezza che presiedono alle vicende dell'amministrazione condominiale consentono, senza concreti pregiudizi per la collettività dei comproprietari, finanche la possibilità di regolarizzazione successiva delle eventuali omissioni nell'approvazione dei rendiconti”.
Ci si è domandato se l’amministratore, in occasione dell’assemblea di rendiconto, sia tenuto solo all’invio del prospetto di rendiconto o anche a mettere a disposizione dei condomini, la documentazione giustificativa. Secondo una risalente sentenza della Corte d’Appello di Roma, 21/12/1955, n. 1859, l’art. 1130 c.c. - nello stabilire che l’amministratore alla fine di ciascun anno deve rendere il conto della sua gestione - non menziona a quali adempimenti
debba attenersi prima di presentare il conto all’assemblea. L’amministratore non é quindi tenuto – ove il regolamento di condominio non lo disponga espressamente – ad inviare, prima della convocazione dell’assemblea, le copie della contabilità pertinente la sua gestione annuale. E ciò, nella considerazione che non è ammissibile l’estensione analogica, al condominio, dei principi che regolano il deposito dei bilanci delle società.
In contrario si osserva però che, a norma dell’art 1105, terzo comma, c.c. – applicabile al condominio, a norma dell’art. 1139 c.c. – per la validità delle delibere della maggioranza è richiesto che tutti i partecipanti siano preventivamente informati dell’oggetto della assemblea. E, dunque, i condomini hanno diritto di esaminare la documentazione giustificativa del rendiconto presso l’amministratore anche se, nella prassi, tale diritto viene spesso boicottato dall’amministratore stesso.
In tema, la successiva giurisprudenza ha peraltro puntualizzato che “benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà” (Cassazione, 28/1/2004, n. 1544). Sostanzialmente nello stesso senso, si veda anche Cassazione, 29/11/2001, n. 15159 e Cassazione, 26/8/1998, n. 8460 per le quali, ciascun condomino ha la facoltà di richiedere e di ottenere dall’amministratore l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo – e non soltanto in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea – senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contrario ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi per le operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.
Il rifiuto di esibizione della documentazione giustificativa del rendiconto può in ogni caso influire anche sulla validità della delibera assembleare, posto che “la mancata disponibilità
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