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Diritto.it

ISSN 1127-8579

Pubblicato dal 16/11/2006

All'indirizzo http://www.diritto.it/docs/23016-contratto-preliminare-di-vendita-di-un-bene-indiviso

Autore: Annunziata Arcangelo Giuseppe

Contratto preliminare di vendita di un bene indiviso.

Contratto preliminare di vendita di un bene indiviso.

Pubblicato in Diritto civile e commerciale il 16/11/2006

Autore:

45981 Annunziata Arcangelo Giuseppe     Vai alla scheda dell'autore
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Nella Giurisprudenza della Suprema Corte non vi è unanimità di vedute in relazione agli effetti di un contratto preliminare di vendita avente ad oggetto un bene in comproprietà sottoscritto soltanto da alcuni comproprietari in previsione della prestazione del consenso anche da parte di tutti gli altri comproprietari titolari delle rispettive quote. Il medesimo “disorientamento” sorge, ovviamente, anche nell’ipotesi in cui il consenso di uno dei comproprietari risulti viziato o sia stato invalidamente prestato, e ancora qualora la manifestazione di volontà provenga da un falsus procurator.[1]
In caso di mancata sottoscrizione del definitivo da parte di uno o alcuni comproprietari promittenti venditori la questione va risolta esclusivamente in via interpretativa, cercando di individuare quale sia stata l’effettiva volontà delle parti. Bisogna, cioè, accertare se si tratti di una vendita unitaria e quindi ciascun comproprietario abbia l’esclusivo interesse a vendere la propria quota unitamente a quella degli altri, oppure se si tratti, nella sostanza, di una pluralità di contratti preliminari aventi ad oggetto le singole quote di cui ciascun promittente venditore è titolare.  
Un orientamento ritiene che ricorra in tali ipotesi una fattispecie di “inefficacia relativa” del contratto, nel senso che soltanto l’acquirente può farla valere e non anche gli altri comproprietari promittenti venditori che siano validamente intervenuti nell’atto, i quali non sarebbero titolari di un interesse giuridicamente apprezzabile a che la cosa sia venduta per intero, a meno che la vendita non sia stata espressamente sottoposta alla condizione sospensiva dell’avvenuto consenso di tutti i comproprietari.[2]
Nell’ipotesi di vendita di un immobile indiviso predisposta perché ad essa partecipino tutti i comproprietari e che poi sia stipulata da alcuni soltanto di essi, il contratto deve ritenersi incompleto e soggetto ad inefficacia relativa che può essere fatta valere soltanto dal compratore, il quale in quanto esclusivo titolare dell’interesse all’acquisto del bene per intero, può anche chiedere l’esecuzione del contratto in relazione alla quota del comproprietario intervenuto validamente nel negozio, senza che questo
possa opporvisi, salvo che dall’interpretazione della convenzione non risulti che la stessa sia stata sottoscritta dalle parti nel comune presupposto ( o condizione tacita ) della adesione successiva degli altri contitolari del bene, cioè che il negozio sia stato predisposto come vendita unitaria, non occorrendo una specifica clausola in tal senso, Cass., sez. II, 18.09.1991,n. 9749”.[3]

Non si deve, tuttavia, elevare a criterio generale l’orientamento secondo cui il comproprietario che sottoscrive un contratto di vendita di un immobile unitariamente considerato, in assenza degli altri comproprietari, esprima implicitamente la propria volontà di vendere la propria quota e non abbia, pertanto, interesse ad eccepire il mancato perfezionamento del negozio; non si può, infatti, escludere che il singolo comproprietario abbia l’esclusivo interesse di vendere il bene congiuntamente agli altri aventi diritto e non è necessario che venga inserita nell’assetto contrattuale una specifica condizione in tal senso quando il contratto è palesemente predisposto come vendita unitaria.
Nel caso di preliminare di vendita di un bene oggetto di comproprietà indivisa, dovendosi presumere – in difetto di elementi, desunti dal tenore del contratto, che siano idonei a far ritenere che con esso siano state assunte ( anche contestualmente) dai comproprietari promittenti distinte autonome obbligazioni aventi ad oggetto il trasferimento delle rispettive quote di comproprietà – che il bene sia stato considerato dalle parti come un unicum giuridico inscindibile, si deve ritenere che i promittenti venditori si pongano congiuntamente come un’unica parte contrattuale complessa e che, dunque, le singole manifestazioni di volontà provenienti da ciascuno di essi siano prive di una specifica autonomia e destinate invece a fondersi in un’unica manifestazione negoziale, con la conseguenza che, qualora una di dette manifestazioni manchi, o risulti viziata da invalidità originaria, o venga caducata per una qualsiasi causa sopravvenuta, si determina una situazione che impedisce non soltanto la prestazione del consenso negoziale della parte complessa alla stipulazione del contratto definitivo, ma anche la possibilità che quella prestazione possa essere sostituita dalla pronuncia giudiziale
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[1] Cfr. Cass. sez. unite, 08.07.1993, n.7481

[2] Cass. civ. 14.08.1986, n. 5047
 Cass. civ. 06.06.1989, n. 2749 

[3] Cfr. Cass., sez. II, 18.09.1991, n. 9749

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